O fundo imobiliário Alianza Trust Imobiliária (ALZR11) realizou uma aquisição estratégica de alto valor no coração de São Paulo, incorporando ao seu portfólio o Edifício Corporativo Oscar Freire Office e o renomado restaurante Arturito, comandado pela celebrada chef argentina Paola Carosella.
A transação, avaliada em R$ 132 milhões, representa um movimento significativo do fundo no mercado imobiliário corporativo de elite. O complexo adquirido está situado na privilegiada intersecção entre a Avenida Rebouças e a Rua Oscar Freire, região nobre dos Jardins, consolidando a estratégia do ALZR11 de investir em ativos premium com potencial de geração de renda sustentável.
Detalhes da operação e estrutura de pagamento
A aquisição foi realizada por meio da participação majoritária do ALZR11 no FII Prime Offices (TSER11), garantindo 100% de participação no empreendimento. A torre de escritórios possui área bruta locável (ABL) de 5,2 mil metros quadrados, enquanto o restaurante Arturito ocupa espaço na Loja Chabad, completando o complexo multiuso.
A estrutura financeira da operação prevê pagamento de R$ 99 milhões à vista, com vencimento em até cinco dias úteis após o cumprimento das condições precedentes. Os R$ 33 milhões restantes serão liquidados em 12 meses a partir da data de fechamento da transação.
Como garantia adicional, o vendedor assumiu o compromisso de pagar uma Renda Mínima Garantida de R$ 50 mil mensais ao ALZR11 durante o primeiro ano, valor que se soma aos aluguéis convencionais pagos pelos inquilinos.
Perfil dos inquilinos e contratos de longo prazo
O Edifício Oscar Freire Office apresenta ocupação total com inquilinos de excelência. A BAT Brasil, maior empresa de tabaco da América Latina, ocupa integralmente a torre de escritórios, enquanto o restaurante Arturito completa o complexo.
Ambos os contratos possuem características de longo prazo, com vencimentos programados para 2032 (BAT Brasil) e 2033 (Arturito). Os valores mensais de aluguel somam R$ 867,4 mil, sendo R$ 781,5 mil da BAT Brasil e R$ 85,9 mil do restaurante, com reajustes anuais previstos.
Impacto nos dividendos e projeções de rentabilidade
A gestão do fundo projeta que a aquisição gerará um Cap Rate de aproximadamente 10,51% ao ano durante os primeiros 12 meses. Em termos de distribuição de dividendos, estima-se um incremento de cerca de R$ 0,0075 por cota mensal no primeiro ano, considerando a base de cotas em circulação antes da conclusão da 8ª emissão do fundo.
A administração ressalta que as futuras distribuições dependerão do desempenho operacional do conjunto de ativos, incluindo o novo empreendimento, bem como das receitas geradas pelos demais imóveis da carteira.
Contexto histórico e desempenho do fundo
Segundo análises do mercado, um investimento de R$ 1 mil no ALZR11 há cinco anos teria se valorizado para R$ 1.285,40 considerando o reinvestimento dos dividendos mensais. No mesmo período, o índice Ifix teria retornado R$ 1.361,60 nas mesmas condições, indicando um desempenho competitivo do fundo em relação ao benchmark do setor.
Esta aquisição consolida a estratégia do ALZR11 de focar em imóveis de alta qualidade com contratos de locação de longo prazo e inquilinos de perfil sólido, reforçando sua posição no segmento de fundos imobiliários corporativos de elite.
Fonte: Investidor 10
