Selic deve cair lentamente em 2026 e FIIs de papel seguem no radar

O cenário para os fundos imobiliários de papel segue relevante mesmo com a perspectiva de queda gradual da Selic em 2026. A leitura dos analistas do BTG Pactual é de que a renda passiva desse segmento ainda pode oferecer boa relação entre risco e retorno, sobretudo nos fundos mais ligados a títulos indexados ao IPCA+.

Entre os nomes acompanhados, o Maxi Renda (MXRF11) aparece como um dos principais exemplos dessa tese. O fundo é o maior FII da bolsa em número de cotistas, com mais de 1,4 milhão de investidores, e reúne uma carteira concentrada em recebíveis imobiliários, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).

A razão para essa atenção é simples: em um país com taxa Selic historicamente elevada, os FIIs de papel costumam distribuir dividendos mensais mais robustos do que os FIIs de tijolo. Esses últimos dependem diretamente da valorização e da ocupação de imóveis físicos, enquanto os fundos de papel capturam os juros pagos por dívidas imobiliárias. Isso faz com que, em momentos de juros altos, a atratividade relativa dessa classe aumente.

No caso do MXRF11, o apelo fica ainda mais claro pela composição da carteira. Segundo o texto original, o fundo tem taxa média de IPCA+ 9,78% ao ano, característica que o coloca entre os ativos que podem continuar despertando interesse mesmo num ambiente de desaceleração monetária. Para os analistas, esse tipo de exposição segue fazendo sentido em uma carteira voltada a renda recorrente.

A avaliação do BTG, porém, não ignora os riscos. O banco afirma que o cenário de curto prazo ficou mais difícil para cortes da Selic, após surpresas altistas concentradas em itens voláteis e com influência da forte elevação dos preços de energia, em função da guerra no Oriente Médio. Na visão dos analistas, isso prolonga o peso das despesas financeiras sobre os títulos de dívida e também mantém a originação em um patamar ainda restrito.

Esse ambiente ajuda a explicar por que o crédito imobiliário continua sob análise mais criteriosa. A maior exposição setorial das carteiras está justamente no crédito residencial, por meio de CRIs ligados a empresas e projetos da construção civil. O desempenho recente desse segmento, no entanto, tem sido misto, porque os impactos não se distribuem de forma igual entre as diferentes faixas de renda e tipos de empreendimento.

É por isso que o BTG Pactual mantém preferência por FIIs de papel classificados como high grade. Na prática, isso significa priorizar fundos cujos emissores de CRIs têm perfil financeiro mais saudável e maior resiliência. Em um ambiente em que os juros compostos seguem elevados nas emissões, a qualidade de crédito ganha ainda mais peso na decisão do investidor.

A comparação de performance apresentada pelo Investidor10 também ajuda a dimensionar o interesse pelo MXRF11. De acordo com os dados citados, um aporte de R$ 1 mil feito há dez anos teria se transformado em R$ 3.274,80, já com reinvestimento dos dividendos mensais. Na mesma base de comparação, o Ifix teria chegado a R$ 2.544,30. O número reforça como o reinvestimento pode influenciar o resultado de longo prazo em fundos imobiliários.

Embora a Selic em queda tenda a reduzir a pressão sobre o custo do crédito e, ao mesmo tempo, tirar parte do brilho dos FIIs de papel, o movimento previsto para 2026 parece longe de eliminar o espaço dessa classe na carteira de renda. O que muda, na prática, é o grau de seletividade. Fundos com boa qualidade de crédito e exposição mais protegida podem continuar se destacando em relação aos concorrentes mais arriscados.

Para o investidor, a mensagem central é de cautela com oportunidade. A queda dos juros pode reduzir parte dos rendimentos, mas não anula a tese dos fundos de papel. O que o relatório sugere é uma escolha mais criteriosa, com foco em fundos high grade e carteiras mais indexadas à inflação, especialmente em um momento em que a trajetória da política monetária ainda depende de variáveis externas e domésticas.

Resumo rápido: o BTG Pactual segue otimista com FIIs de papel, mesmo com a expectativa de Selic menor em 2026. O destaque vai para fundos como o MXRF11, que têm carteira atrelada ao IPCA+ e continuam oferecendo renda recorrente, embora com maior necessidade de seleção por qualidade de crédito.

Conforme informações publicadas por Investidor 10.